98年房改以来，过去20年，中国的房地产业，从未像当前这么憋屈，各种政策限制加身，多数地区市场陆续进入降温模式。

究其原因，既有短周期房价大涨起来后史无前例的严控严打，也有长周期进入减速大拐点的生命周期的影响。

老杨总结一下，中国房地产市场的发展阶段：

1978年－87年：婴儿期。市场经济改革初期，刚有住房改革的想法，商品房只在个别大城市萌动。1987年，深圳土地出让第一拍，拉开市场化的序幕。

1988年－97年：童年期。88年第一次全国住房工作会议；1994年,《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，房改推进的初期阶段，大城市刚刚出现商品房，部分沿海城市开始流行外销房。

1998年－08年：少年期。98年实质房改，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）。04年实行“8.31大限”，经营性用地全面实行招拍挂。住宅短缺时代，商品房开发建设快增，房价地价一路高涨。

2009年－18年：青年期。政策冷暖交替，楼市上窜下跳；住房保障与棚改加速，实现户均一套房，逐渐告别住房短缺。城镇化率超50%。人口红利见拐点（2010抚养比见底）。

2019年－38年：中年期。新房建设量与交易量见顶下行，房价地价涨速放缓，新房需求持续下滑，渐变成熟油腻中年。城镇化率超70%， 人口规模见顶。

2039年－－－：老年期。那时老杨已退休了，就不操这份心了……